Нам часто задают вопросы, как лучше делать инвестиции в недвижимость в Италии, обязательно ли открывать компанию или лучше приобретать на физическое лицо?
Прежде всего надо разобраться с целью инвестиции — для перепродажи или сдачи в аренду, резиденциальное жилье или коммерческое помещение (магазин, супермаркет, отель). При покупке коммерческих помещений почти всегда выгоднее оформить на компанию.
Купля-продажа и аренда подвергаются оплатам различных налогов, как на стадии заключения договора купли продажи, так и по оплате налогов на доходы.
Например, простая операция по приобретению квартиры под ремонт с аукциона, ее ремонт и перепродажа может быть осуществлена физическим лицом.
Но если инвестор приобретает большое помещение или целое здание, ремонтирует, делит на несколько квартир и перепродает по отдельности, данная деятельность рассматривается как предпринимательская, и необходимо создание юридического лица.
Сдача в аренду бывает двух типов:
1) краткосрочная, или же «туристическая», составляющая не более 30 дней по договору.
Сам владелец может сдавать собственное жилье через порталы Airbnb или Booking, или заключить договор с управляющей компанией или агентством недвижимости.
2) долгосрочная аренда может быть стандартная на срок 8 лет (4+4 года) или временная «transitorio» до 18 месяцев.
Если Вы начинающий инвестор и планируете приобрести один или два объекта недвижимости, то, однозначно, лучше действовать как физическое лицо.
Преимущества покупки объекта на физическое лицо:
– возможность воспользоваться налоговыми льготами при покупке первого объекта и оплатить налоги с кадастровой стоимости , а не с реальной цены (кадастровая стоимость может быть на 30/40% ниже рыночной);
– возможность воспользоваться строительным бонусом для ремонта объекта, действует только для физических лиц;
– налог на доход с аренды для физических лиц составляет 21% (cedolare secca) или 10% (canone concerdato);
– в случае перепродажи объекта после 5 лет налог на прибыль, полученную с разницы между покупной и продажной ценой, не подлежит оплате, а в период до 5 лет составляет 26%;
– если для инвестиции покупается квартира с классом энергосберегаемости А или В, то на весь 2023 год действует льгота о возврате НДС, оплаченного при покупке.
Но если Вы приобрели более чем 4 объекта и сдаете их в аренду, то для налоговой инспекции являетесь предпринимателем и вероятность получение извещения об оплате налогов на доходы юридических лиц и штрафа очень высоки.
Тогда встанет вопрос о создании компании (ИП, компании с ограниченной ответственностью или других типов) или приобретения объекта через покупку квот уже существующей компании продавца.
Преимущества покупки объекта на юридическое лицо:
– возможность списывать расходы по содержанию объектов недвижимости – кондоминиум, коммунальные платежи, ремонт, зачет НДС при покупках и другие составляющие сказываются на конченом результате инвестиции.
– привлечение кредитных средств позволяет оставить при себе часть денег для использование на другие инвестиции, списывать в расходы банковские интересы. При этом показатель возврата инвестиций ROI собственных средств будет значительно выше!
