Италия является одним из лидеров по посещаемости туристами в Европе благодаря внушительному культурному достоянию и богатым природным ресурсам. Инвесторы уделяют пристальное внимание рынку гостиничной недвижимости Италии, отслеживая появление выгодных предложений в крупных городах и в популярных курортных зонах.
На отельном рынке Италии преобладают небольшие гостиничные структуры на 30/50 номеров, управляемых самими владельцами. Идет тенденция увеличения доли сетевых отелей, роста сегмента бизнес, а также снижения гостиниц категории 1-2 звезды. В Италии возможно купить отель в собственность в качестве готового бизнеса с управляющей компанией, так и нуждающийся в ремонте или модернизации в личном управлении, а также здания для запуска гостиницы.
Процедура покупки в собственность отельной недвижимости в Италии значительно отличается от покупки жилой. Рассмотрим основные аспекты этого процесса, проходящего в несколько этапов.
Регистрация заявки
Чтобы подбор отеля был эффективным, необходимо уточнить запрос по следующим критериям:
- Предполагаемая локация отеля – город, море, термальный курорт;
- Номерной фонд и тип отеля (мини-отель, бизнес-отель, курортный отель и т.д.);
- Предполагаемая деятельность – готовый отель с арендатором, отель для последующего собственного управления, отель или здание, подлежащее реконструкции, запуску отеля и перепродаже или сдаче в аренду управляющей компании.
Профессиональное поручение на поиск
Подписание профессионального поручения на поиск отеля на итальянском языке с переводом на русский, где должны быть указаны данные компании потенциального покупателя, а также приложена презентация компании.
Письмо о соблюдении конфиденциальности (NDA – Non disclosure agreement)
Далее специалист агентства подбирает подходящие варианты отелей, в том числе и вне рынка “off-market”. В высланных предложениях указываются основные общие характеристики объектов и запрашиваемые цены. Для получения подробной информации по подходящим объектам необходимо подписать Письмо о соблюдении конфиденциальности (NDA – Non disclosure agreement). Потенциальный покупатель получает конфиденциальную информацию об отеле: название, адрес, поэтажные планы, основные финансовые показатели.
Письмо о заинтересованности (LOI Letter of interest)
В случае заинтересованности в приобретении объекта, составляется Письмо о заинтересованности (LOI Letter of interest) на имя владельца отеля, на депозитный счет доверенного нотариуса переводится гарантийный депозит в согласованном размере для подтверждения серьезности намерений. Объект снимается с продажи, и потенциальный Покупатель получает доступ к данным (data room), а именно документальной базе по отелю (кадастровые выписки, документы о собственности, балансы, разрешения на ведение деятельности, лицензии, договора аренды, договора с поставщиками, урбанистические документы и разрешения и т.д.).
Экспертиза Дью-Дилидженс (Due Diligence)
С этого момента потенциальный Покупатель начинает проводить техническую экспертизу Due diligence с привлечением своих доверенных специалистов – аудиторов, инженеров, техников, нотариуса. Обычно экспертиза занимает 1 – 1,5 месяца, работу специалистов оплачивает Покупатель. По окончанию экспертизы специалистами составляется отчет о реальном состоянии объекта.
Безотзывное предложение
При положительном исходе экспертизы, составляется Безотзывное предложение о покупке объекта недвижимости, в котором указываются реквизиты Покупателя и Продавца, детальное описание объекта, сроки составления Предварительного и окончательного договоров купли-продажи, условия оплаты. Если при проведении экспертизы были выявлены кадастровые или строительные нарушения, задолженности по налогам или другие несоответствия, то Продавец должен их устранить до заключения окончательного договора купли-продажи.
При подписании Безотзывного предложения вносится денежный задаток (обычно 10% от предлагаемой цены). В случае принятия Безотзывного предложения Продавцом, данная денежная сумма становится подтвердительным задатком. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по Безотзывному предложению, денежная сумма задатка ему не возвращается, в случае неисполнения своих обязательств Продавцом, он обязан вернуть Покупателю подтвердительный задаток в двойном размере.
Предварительный договор
Следующим этапом сделки является Предварительный договор, перед подписанием которого Покупателю или компании покупателя необходимо получить налоговый код в местных налоговых органах и открыть счет в итальянском банке. При подписании Предварительного контракта вносится 20% – 25% от стоимости объекта недвижимости в качестве подтвердительного задатка. Обычно Предварительный контракт по купле-продаже отеля составляется нотариусом и подлежит обязательной регистрации в налоговой инспекции.
Окончательный договор купли-продажи
Завершающий этап сделки – окончательный договор купли-продажи, подписанный в присутствии нотариуса, который регистрируется им в соответствующих органах. Оригинал акта хранится в архиве у нотариуса, а заверенные им копии выдаются Покупателю и Продавцу и являются документом о собственности. В случае, если Покупатель прибегает к ипотечному кредиту, присутствие представителя банка на договоре обязательно. После подписания окончательного договора купли-продажи, начинается процедура перевода лицензий, разрешений, договоров на нового владельца.
Если вы заинтересованы в покупке отеля (гостиницы) в собственность в Италии, необходимо обратиться к грамотным специалистам в итальянское лицензионное агентство недвижимости. Окончательный расчет с агентством происходит при подписании финального договора купли-продажи гостиницы.
