28 августа 2026
Эта статья — для тех, кто рассматривает приобретение отеля в Италии в собственность: для инвестора, который ищет доходный объект, и для предпринимателя, который хочет управлять гостиницей самостоятельно. Часть таких объектов продаётся вне открытого рынка.
Покупка отеля отличается от покупки жилой недвижимости по ряду параметров: структуре сделки, налогам и набору разрешений, которые нужно проверить до подписания. Ошибка на любом из этапов может задержать или сорвать сделку. Ниже рассмотрено, как устроена процедура покупки и какие налоги применяются к зданию отеля. Отдельно — какие разрешения переходят вместе с бизнесом, какие нужно проверять заново и как оценивают доходность готового объекта.
Главное перед началом
Налоговый режим зависит от того, что именно покупает инвестор. Покупка самого здания, покупка действующего бизнеса и покупка компании-владельца облагаются по-разному. Большинство объявлений описывают только первый вариант.
Здание отеля — нежилой объект. Кадастровая категория D/2 означает, что сделка облагается по правилам для нежилой, а не жилой недвижимости, и по умолчанию освобождена от налога на добавленную стоимость (НДС).
Часть разрешений не переходит автоматически. Уведомление о начале гостиничной деятельности (SCIA), категория звёздности и свидетельство о противопожарном соответствии требуют отдельной проверки при смене владельца или оператора — в зависимости от структуры сделки.
Доходность считают не так, как у жилой недвижимости. Действующий отель оценивают по выручке и показателям на номер, а не только по стоимости здания.
Процедура включает несколько последовательных этапов — от уточнения критериев подбора до окончательного договора у нотариуса, и у каждого этапа свой финансовый и юридический смысл.
Три способа структурировать покупку отеля
Отель в Италии можно купить тремя способами, и от выбора зависит и налоговая нагрузка, и объём проверки перед сделкой.
Покупка самого здания (asset deal)
Покупатель приобретает недвижимость как физический объект — стены, землю, инженерные системы. Бизнес, лицензии и договоры в сделку не входят: их нужно оформлять заново или переоформлять отдельно. Этот вариант облагается налогами по правилам для нежилой недвижимости — они разобраны в следующем разделе.
Покупка действующего бизнеса (cessione d’azienda)
Вместе со зданием покупатель получает лицензии, договоры и avviamento — деловую репутацию и наработанную клиентуру отеля. Такая сделка не облагается НДС, но облагается регистрационным сбором, который считается отдельно для каждой категории передаваемого имущества, включая avviamento. Точные ставки для этого варианта зависят от структуры конкретной сделки, их стоит уточнять до подписания.
Покупка компании-владельца (share deal)
Покупатель приобретает саму компанию, которой принадлежит отель, вместе со всей её историей: договорами, обязательствами, налоговыми долгами. Комплексная проверка (due diligence) в этом случае шире, чем при покупке здания или бизнеса: проверке подлежит не только объект, но и сама компания. Налоговый режим share deal определяется индивидуально и требует отдельного расчёта для конкретной структуры.
Налоги при покупке здания отеля
Отель с кадастровой категорией D/2 относится к нежилым объектам производственно-хозяйственного назначения (fabbricato strumentale per natura). Поэтому его продажа облагается не по правилам жилой недвижимости, а по отдельному режиму для нежилых объектов.
По умолчанию такая продажа освобождена от НДС по статье 10, пункту 8-ter декрета D.P.R. 633/1972. НДС применяется только в двух случаях, а ставка — 10% или 22% — зависит от налогового режима конкретной сделки: подробнее об этом в статье о покупке коммерческой недвижимости. Первый — продавец является компанией, которая построила или реконструировала отель и продаёт его в течение пяти лет после завершения работ. Второй — продавец сам выбирает применение НДС при подписании акта.
Размер остальных сборов зависит от статуса продавца.
- Если продавец — компания, зарегистрированная как плательщик НДС: регистрационный сбор фиксирован и составляет 200 евро, ипотечный сбор — 3%, кадастровый сбор — 1% от цены, указанной в акте. В сумме ипотечный и кадастровый сборы дают 4% плюс фиксированные 200 евро регистрационного сбора — независимо от того, начислен ли НДС по сделке.
- Если продавец — частное лицо, не зарегистрированное как плательщик НДС: регистрационный сбор составляет 9%, а ипотечный и кадастровый сборы — по 50 евро каждый.
Разрешения и проверки, которых нет при покупке жилья
У отеля, в отличие от квартиры или виллы, есть отдельный комплекс разрешений, который нужно проверять до подписания предложения о покупке.
Уведомление о начале гостиничной деятельности (SCIA)
SCIA — уведомление о начале деятельности, разрешающее вести гостиничный бизнес. При покупке действующего бизнеса оно переходит к новому владельцу вместе с оператором; при покупке одного здания SCIA автоматически не передаётся, и её нужно оформлять заново.
Разрешённое назначение объекта
У зданий, которые исторически работали как гостиницы, разрешённое назначение (destinazione d’uso) может ограничивать его использование исключительно под гостиницу. Такое ограничение мешает перевести объект в другой формат, поэтому его стоит проверять до сделки, особенно если вы планируете изменить формат объекта в будущем.
Категория звёздности
Категорию звёздности устанавливают на уровне области (региона), поэтому требования в разных областях различаются. Проверять их нужно по той области, где находится конкретный отель.
Противопожарная безопасность и пригодность здания
Противопожарные требования для объектов размещения регулирует декрет D.P.R. 151/2011: он предусматривает периодическое обновление свидетельства о противопожарном соответствии. Конкретный интервал обновления нужно уточнять по адресу объекта. К этому же техническому блоку проверок относится agibilità — свидетельство о пригодности здания к эксплуатации.
Как оценивают доходность отеля
Действующий отель оценивают не только по стоимости здания, но и по операционным показателям.
- Загрузка (occupancy) — доля проданных номеров от числа доступных.
- ADR — средняя выручка от номерного фонда в расчёте на один проданный номер.
- RevPAR — выручка на доступный номер: произведение ADR и загрузки, либо выручка от номерного фонда, делённая на число доступных номеров.
По данным отчёта Cushman & Wakefield «Market Beat Italy FY 2025», по итогам 2025 года общенациональный RevPAR в Италии составил 159 евро. Рим показал RevPAR 183 евро при загрузке 74% и ADR 247 евро. Милан — RevPAR 160 евро при ADR 216 евро. Это рыночные ориентиры, а не прогноз для конкретного объекта.
Доходность также оценивают по показателю EBITDA, который дополняет RevPAR, рассмотренный выше. Конкретные мультипликаторы и цены за номер зависят от локации, категории и состояния объекта, их стоит запрашивать отдельно по каждому предложению. Актуальные предложения можно посмотреть в каталоге отелей, выставленных на продажу.
Рыночный контекст
По данным того же отчёта, объём инвестиций в гостиничную недвижимость Италии в 2025 году составил 2,5 млрд евро — на 29% больше, чем годом ранее, при 110 сделках. Это наибольшее число сделок с 2007 года. На Рим пришлось 23% национального объёма, на Милан — 15%, а доля итальянского капитала составила 53%.
Подробнее о том, как этот интерес отражается на рынке, — в материале о гостиничном секторе Италии в фокусе инвесторов. Отдельный тренд последних лет — репозиционирование объектов под велнес-формат: об этом мы писали в статье о новом тренде в wellness-отелях Италии.
Этапы сделки
Процедура покупки отеля состоит из последовательных этапов. Каждый из них решает свой круг вопросов — от отбора вариантов до окончательного расчёта.
Критерии подбора
Чтобы подбор отеля был эффективным, запрос нужно уточнить заранее:
- предполагаемая локация — город, побережье, термальный курорт;
- номерной фонд и тип отеля — мини-отель, бизнес-отель, курортный отель;
- предполагаемая деятельность — готовый отель с действующим арендатором, отель для собственного управления, либо объект под реконструкцию с последующим запуском, перепродажей или передачей в управление.
Поручение на поиск
Перед началом подбора подписывается профессиональное поручение на поиск отеля с данными компании-покупателя, к которому прилагается её презентация.
Соглашение о конфиденциальности (NDA)
Специалист агентства подбирает подходящие варианты, в том числе вне открытого рынка. В присланных предложениях указываются общие характеристики объектов и запрашиваемая цена. Для получения подробной информации нужно подписать соглашение о конфиденциальности (NDA). После этого покупатель получает данные об отеле:
- название и адрес;
- поэтажные планы;
- основные финансовые показатели.
Письмо о заинтересованности (LOI)
Если объект подходит, на имя владельца отеля составляется письмо о заинтересованности (LOI). На счёт доверенного нотариуса переводится гарантийный депозит в согласованном размере. После этого объект снимается с продажи, а покупатель получает доступ к data room — пакету документов по объекту. В него входят:
- кадастровые выписки и документы о собственности;
- балансы и финансовая отчётность;
- разрешения на ведение деятельности и лицензии;
- договоры аренды и договоры с поставщиками;
- градостроительная документация и разрешения.
Комплексная проверка (due diligence)
Покупатель проводит комплексную проверку с привлечением собственных доверенных специалистов — аудиторов, инженеров, техников и нотариуса. Проверка обычно занимает от одного до полутора месяцев, и её оплачивает покупатель. По итогам составляется отчёт о реальном состоянии объекта.
Безотзывное предложение
Если проверка не выявила критических нарушений, составляется безотзывное предложение о покупке. В нём указываются:
- реквизиты сторон;
- детальное описание объекта;
- сроки составления предварительного и окончательного договоров;
- условия оплаты.
Если проверка выявила кадастровые или строительные нарушения, задолженности по налогам или другие несоответствия, продавец должен устранить их до заключения окончательного договора.
При подписании безотзывного предложения вносится депозит — обычно 10% от предлагаемой цены. Если продавец принимает предложение, сумма закрепляется как задаток, подтверждающий сделку. Если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается; если отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Предварительный договор
Перед подписанием предварительного договора покупателю или компании покупателя нужно получить налоговый код и открыть счёт в итальянском банке. При подписании общая внесённая сумма достигает 20–25% от стоимости объекта — с учётом депозита, внесённого при безотзывном предложении. Предварительный договор обычно составляет нотариус; регистрация в налоговой инспекции обязательна.
Окончательный договор
Завершающий этап — окончательный договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус регистрирует договор в соответствующих органах: оригинал хранится в архиве нотариуса, а заверенные копии выдаются сторонам и служат документом о собственности. Если покупатель привлекает ипотечный кредит, на подписании обязательно присутствует представитель банка. После подписания начинается перевод лицензий, разрешений и договоров на нового владельца, и в этот же момент происходит окончательный расчёт с агентством.
Если вы решаете, оформлять ли объект на себя как частное лицо или через компанию, дополнительный контекст есть в статье о покупке коммерческой недвижимости в Италии как частным лицом или через компанию.
Информация в статье носит общий характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые ставки и нормативные требования могут меняться, поэтому перед сделкой их нужно проверять применительно к конкретному объекту.
Если вы рассматриваете покупку отеля в Италии, свяжитесь с консультантом Trevi Elite — мы поможем сформулировать критерии подбора и подберём варианты, включая объекты вне открытого рынка.
Источники: Cushman & Wakefield, Market Beat Italy FY 2025 (13 мая 2026); Fiscomania; Notaio Tassitani; Altalex; EC News; Normattiva, D.P.R. 151/2011.
