Процедура покупки недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах может показаться сложной, особенно для тех, кто сталкивается с этим впервые в 2024 году. В этой статье мы рассмотрим ключевые этапы покупки объектов недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке в ОАЭ. Понимание всех шагов процесса, от выбора подходящего объекта до получения свидетельства о праве собственности, поможет вам избежать возможных ошибок и сделает покупку максимально гладкой и безопасной.
Покупка объекта недвижимости новостройки на первичном рынке – проекты OFF Plan
- Покупатель обращается к брокеру по недвижимости, который подбирает объекты исходя из запроса клиента: локация, размер, бюджет, преференции по районам, близость к морю, школам и т.п. Коммуникация между брокером и клиентом осуществляется по месенджерам: what’s app, telegram, botim.
- Брокер по недвижимости подбирает подходящий по запросу объект, направляет его клиенту. Убеждается, что объект полностью подходит под запрос и бюджет клиента, согласовывает его с клиентом и получает его согласие на покупку.
- Если клиент одобряет объект, брокер запрашивает у Девелопера резервационную форму, направляет ее на подпись клиенту.
- Брокер запрашивает у Девелопера реквизиты банковского счета для оплаты первоначального депозита. Обычно это 5% или 10% от стоимости объекта.
- Брокер получает от Девелопера подписанную со стороны Девелопера и клиента резервационную форму по объекту.
- Далее клиент оплачивает сбор Land Department 2% или 4% от стоимости в зависимости от Эмирата, в котором покупается объект. В основном, клиент перечисляет эту плату Девелоперу, a Девелопер перечисляет ее в муниципалитет. Брокер контролирует оплату.
- Девелопер в течение 2-4 недель подготавливает Договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement) и направляет клиенту на домашний адрес 3 экземпляра данного договора на подпись. Клиент пописывает договоры и отправляет почтой на адрес застройщика в ОАЭ.
- После подписания Девелопером 3х экземпляров оригинала договора, один из них возвращается клиенту.
- Далее клиент платит по рассрочке на реквизиты Девелопера.
- В большинстве, девелоперы регистрируют недостроенные объекты в муниципалитете (Land Department) и присылают OQOOD (Свидетельство о регистрации недостроенного объекта) на имейл клиента.
- После полной оплаты объекта и ввода здания в эксплуатацию, осуществляется приемка объекта и его инспекция, Девелопер выдает ключи.
- Девелопер отсылает всю необходимую документацию в Land Department и получает на объект Свидетельство о праве собственности (Title Deed), передает его клиенту.
Покупка объекта недвижимости на вторичном рынке в ОАЭ
- Покупатель обращается к брокеру по недвижимости, который подбирает объекты исходя из запроса клиента: локация, размер, бюджет, преференции по районам, близость к морю, школам и прочее. Коммуникация между брокером и клиентом осуществляется по месенджерам: what’s app, telegram, botim.
- Брокер по недвижимости подбирает подходящий по запросу объект, направляет его клиенту. Убеждается, что объект полностью подходит под запрос и бюджет клиента, договаривается на показ объекта. Если покупатель находится в ОАЭ, осуществляет показ объекта вживую, если покупатель находится за пределами ОАЭ, осуществляет показ по видеосвязи. Согласовывает объект его с клиентом и получает его согласие на покупку.
- Далее брокер составляет соглашение на представление клиента (Форма B) в электронной системе Land Department, клиент подписывает электронно с помощью системы электронной подписи.
- Брокер по недвижимости запрашивает документы продавца и Свидетельство о праве собственности Title Deed или Oqood (Свидетельство о праве собственности на недостроенный объект). Риэлтор продавца подписывает с продавцом Форму A с помощью электронной подписи в системе Land Department, продавец подписывает ее электронно с помощью системы электронной подписи.
- Далее после того, как обе формы А и В подписаны, стороны переходят к составлению и подписанию формы F (MOU – договора купли -продажи) в электронной системе Land Department.
- Покупатель вносит первоначальный депозит в размере 10% в виде обеспеченного банковского чека банка в ОАЭ (Manager Cheque). Если покупатель не имеет банковского счета в ОАЭ, то оплата может быть произведена в виде банковского перевода, наличных, перевода через криптовалюту. Иногда в расчетах может участвовать лицензированный эскро-агент и оплата производится через его эскро-счет.
- Продавец должен оплатить все задолженности по объекту и получить от Девелопера объекта NOC (Non Objection Certificate) о разрешении на перепродажу.
- Как только NOC получен, далее брокер резервирует дату встречи в государственном лицензированном учреждении Trustee office, где производится регистрация сделки купли-продажи. Покупатель, продавец (либо их официальные представители по доверенности) приезжают на сделку. Нотариус в Trustee Office производит перерегистрацию права собственности, стороны подписывают необходимые документы в системе Land Department, и покупатель производит оплату продавцу за объект в 100% объёме.
- Покупатель оплачивает плату 4% в Land Department в виде чека.
- Покупателю выдается свидетельство о праве собственности Title Deed на объект.
- Покупатель оплачивает комиссию брокера (обычно 2% от стоимости объекта плюс НДС) по подготовленному от брокерского агентства инвойсу в соответствии с условиями соглашения на представление покупателя в сделке по купле-продаже (Форма В).
