Покупка апартаментов в Милане представляет собой не только возможность вложения средств, но и шанс значительно улучшить качество жизни в одном из наиболее престижных городов Европы. В данном руководстве мы разберем основные аспекты покупки квартиры в Милане от первых шагов планирования до момента вашего заселения.
Какие иностранные граждане могут покупать недвижимость в Италии?
Категории иностранных покупателей, которые могут приобрести недвижимость в Милане:
- Граждане Евросоюза и Европейской Ассоциации Свободной Торговли (ЕАСТ): Эти граждане пользуются наибольшими привилегиями, поскольку могут приобретать апартаменты в Милане без специального вида на жительство, что упрощает и ускоряет процесс покупки.
- Иностранцы с видом на жительство в Италии (резиденты): Обладатели ВНЖ могут покупать недвижимость на тех же условиях, что и итальянцы, включая доступ к ипотечным кредитам.
- Иностранные граждане без ВНЖ (нерезиденты): Для граждан стран, не входящих в ЕС, которые не имеют ВНЖ, процесс покупки может быть сложнее. В таких случаях необходимо проверить наличие договора о взаимности между Италией и страной покупателя. Этот договор позволяет гражданам третьих стран приобретать недвижимость в Италии, если итальянские граждане могут аналогично приобретать недвижимость в этих странах.
Необходимые документы для покупки квартиры в Милане
- Итальянский налоговый код (Codice fiscale): Обязателен для всех, кто участвует в сделке.
- Вид на жительство (Permesso di Soggiorno): Упрощает процесс приобретения недвижимости в Милане.
- Загранпаспорт или другие проездные документы.
Платежи иностранным гражданином при покупке апартаментов в Милане
Если иностранец уже имеет банковский счёт в итальянском банке, где хранятся средства для покупки недвижимости, то проблем с оплатой не возникнет, и платёж будет осуществлён как для гражданина Италии.
Если же у покупателя нет итальянского банковского счета, существует две возможности, если страна нерезидента не налагает особых ограничений на перевод средств в Италию:
а) Иностранец может открыть счёт непосредственно в Италии и перевести на него средства (банк укажет процедуру, которой нужно следовать). В этом случае он самостоятельно сделает перевод для внесения предоплаты и окончательной оплаты.
b) Покупатель может дать нотариальное поручение нотариусу, который получит на депозит необходимые суммы для покупки недвижимости посредством банковского перевода, выполненного покупателем на специальный депозитный счёт нотариуса (Закон 147/13 статья 1 пункты 63-67). Нотариус будет уполномочен использовать указанные суммы для осуществления банковских переводов или выпуска чеков в пользу продавцов недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными в принятом предложении о покупке.
Процедура покупки: роль нотариуса
Покупка квартиры в Милане для иностранца включает три основных этапа: предложение о покупке, предварительный договор (Compromesso) и окончательный договор (Rogito). В процессе покупки, особенно на этапах предварительного и окончательного договоров, роль нотариуса в Италии становится критически важной.
Нотариус в Италии также отвечает за регистрацию сделки в соответствующих государственных инстанциях, что является заключительным этапом процесса покупки.
Нотариус также несёт ответственность за выполнение всех необходимых юридических действий после подписания договора, включая передачу всех связанных с сделкой документов в кадастровую службу и регистрационные органы. Это обеспечивает юридическую защиту сделки и прав нового владельца перед третьими лицами.
Языковой барьер и роль переводчика
Если иностранный покупатель не владеет итальянским языком, важно, чтобы все документы и переговоры были доступны на понятном для него языке. Закон требует, чтобы если покупатель или продавец не говорят на языке договора, должен присутствовать нотариально заверенный переводчик. Переводчик обязан:
- Предоставить точный перевод всех документов и условий договора.
- Лично присутствовать при подписании договора и удостовериться, что все стороны полностью понимают условия сделки.
Это гарантирует, что все стороны осознают свои обязательства и права, а сделка проходит с соблюдением всех законодательных требований.
Юридические аспекты покупки недвижимости иностранцами в Милане
Покупка дома в Милане включает в себя этапы, которые могут варьироваться в зависимости от региона или типа собственности.
- Поиск недвижимости: Процесс начинается с поиска подходящего объекта. Иностранные граждане могут использовать услуги агентств недвижимости, специализированных сайтов и порталов недвижимости Италии. Обязательно посетите выбранные объекты, чтобы лично ознакомиться с местоположением и состоянием.
- Юридическая и техническая проверка: На этом этапе целесообразно проконсультироваться с доверенным нотариусом для проверки наличия обременений или других юридических препятствий, которые могут помешать передаче собственности. Также стоит обратиться к геодезисту или инженеру, который проверит состояние здания и соответствие урбанистическим нормам.
- Предложение о покупке: Как только подходящий объект найден и проверен, можно представить предложение о покупке, которое обычно сопровождается задатком, фиксирующим условия сделки. На этом этапе нотариус может не участвовать, но его присутствие может добавить юридическую надёжность предложению.
- Подписание предварительного договора (Compromesso): Этот документ устанавливает окончательные условия покупки, включая цену, условия оплаты и дату заключения сделки. Нотариус не обязателен, но настоятельно рекомендуется для удостоверения договора, особенно если в договоре участвуют значительные суммы или сложные условия.
- Окончательное соглашение и передача собственности (Rogito): Участие нотариуса на этом этапе обязательно. Подписание окончательного договора купли-продажи и оплата происходят в присутствии нотариуса, который подтверждает, что все условия выполнены, и все финансовые операции проведены корректно, а также регистрирует сделку в налоговой службе, формализуя передачу собственности.
- Регистрация собственности и возможный ремонт: После перехода права собственности, когда ключи от нового дома уже в руках, новый владелец может приступить к заселению или планированию и выполнению ремонтных работ, если это необходимо.
В случае, если иностранный гражданин не имеет другой собственности, он сможет воспользоваться налоговыми льготами для первого жилья Prima Casa.
Покупка апартаментов в Милане в 2024 открывает перед иностранцами возможности не только для инвестиций в недвижимость Милана в один из наиболее престижных городов Европы, но и для улучшения качества жизни. Следуя предложенным рекомендациям, вы сможете упростить и ускорить процесс покупки, а также минимизировать потенциальные юридические и финансовые риски.
