Агентство недвижимости Треви Элит оказывает полное юридическое сопровождение и поддержку в процессе сделки купли-продажи на всех этапах, включая:
- Открытие налогового кода
- Расчет налогов и затрат при покупке и владении
- Грамотное ведение торга
- Услуги нотариуса в Италии
- Услуги юриста в Италии
- Консультации по вопросам оплаты и перевода средств
- Составление безотзывного предложения
- Оформление предварительных договоров купли-продажи
- Оформление окончательных договоров купли-продажи
- Оформление договоров аренды
- Договора дарения, наследования и обмена
- Сопровождение сделок с недвижимостью в Италии с оплатой в рублях (при условии, что и собственник и покупатель являются гражданами РФ)
- Предоставление переводчика и свидетелей во время заключения договора купли-продажи
- Удаленное заключение сделок с недвижимостью по доверенности
- Открытие счета в итальянском банке
- Получение ипотеки
- Оформление вида на жительство Италии
- Планирование и ведение строительства
- Решение любых задач, связанных с недвижимостью Италии
Процесс покупки недвижимости в Италии
Процесс приобретения недвижимости в Италии можно разделить на три этапа:
- Предложение о покупке
- Предварительный договор
- Окончательный договор купли-продажи
Предложение о покупке (Договор намерения купли-продажи недвижимости)
При принятии решения о покупке, менеджером агентства составляется Безотзывное предложение на покупку объекта недвижимости (Договор намерения купли-продажи недвижимости), в котором указываются реквизиты Покупателя и Продавца, детальное описание объекта, сроки заключения окончательного Договора купли-продажи, предложенная цена, порядок и условия оплаты.
Безотзывное предложение должно быть подкреплено денежным задатком – обычно 5-10% от предложенной суммы, задаток находится у Агента недвижимости до принятия Продавцом предложения о покупке, в противном случае – возвращается Покупателю.
Продавцу дается срок 5 – 7 дней на принятие решения о продаже объекта, если после этого срока не поступило ответа от Продавца или получен отказ, Безотзывное предложение теряет свою силу.
На время действия Предложения о покупке, объект снимается с продажи, а Агент недвижимости не имеет право предлагать его другим заинтересованным покупателям.
При принятии Продавцом Безотзывного предложения на покупку, денежный задаток становится обеспечительным Caparra confirmatoria – в соответствии со статьей 1385 Гражданского Кодекса – в случае неисполнения Покупателем своих обязательств, денежный задаток остается у Продавца, в случае неисполнения своих обязательств Продавцом, он обязан вернуть Покупателю обеспечительный платеж в двойном размере.
Для заключения Договора купли-продажи Покупателю необходимо иметь налоговый код Codice Fiscale, который можно получить в консульском отделе Италии в России или в Италии в местном налоговом офисе.
Предварительный договор
Предварительный договор считается юридическим обязывающим и регламентируется статьей 2932 Гражданского кодекса Итальянской Республики. Данный этап можно считать промежуточным, Предварительный договор заключать не обязательно, но на практике он применяется довольно часто, особенно когда Покупатель прибегает к кредитованию или заключение окончательного Договора купли-продажи растягивается во времени (до нескольких месяцев с момента принятия Безотзывного предложения о покупке). Предварительный договор составляется в форме частного договора, имеющего всю силу закона, но может быть оформлен и у нотариуса.
В Предварительном договоре должны быть указаны:
- Подробные кадастровые данные об объекте
- Информация о правоустанавливающих документах
- Информация о наличии обременений, ипотечных кредитов, если таковые имеются (Продавец обязан снять их до окончательного Договора купли-продажи)
- Информация о полученных разрешениях на строительство, строительных амнистиях если есть, сроки сдачи объекта и его этапы в случае с новостройками
Обычно при подписании Предварительного договора вносится 25 – 30% от стоимости объекта недвижимости, которые также становятся обеспечительным задатком – в соответствии со статьей 1385 Гражданского Кодекса. Предварительный договор подлежит регистрации в Налоговой Инспекции, при этом платится налог 0,5% от суммы подтвердительного задатка и государственные пошлины.
По согласованию обеих сторон, можно обойтись и без подписания Предварительного Договора, а сразу же после принятия Предложения о покупке перейти к подписанию окончательного Договора купли-продажи, если объект готов и не имеет обременений, и если Покупатель располагает всей суммой сразу же.
Договор купли-продажи
Завершающий этап сделки – Договор купли-продажи объекта недвижимости, подписанный в присутствии нотариуса и подлежащий государственной регистрации в соответствующих органах нотариусом, при котором происходит передача права собственности.
Договор купли-продажи должен быть составлен нотариусом, действующим от имени государства в интересах Покупателя и Продавца.
В случае, если Покупатель не владеет итальянским языком, он не имеет права лично подписывать Договор купли-продажи. В этом случае прибегают к услугам переводчика и свидетелей, владеющих итальянским и русским языками, а Договор составляется на двух языках.
Возможно подписание Договора купли-продажи в Италии по нотариальной доверенности, и в этом случае личное присутствие Покупателя у нотариуса не обязательно.
Покупатель вступает в права собственности сразу же после подписания Договора купли-продажи. Оригинал договора хранится у нотариуса или в нотариальном архиве, а на руки выдается заверенная и зарегистрированная в государственных реестрах нотариальная копия.
Стоимость услуг по юридическому сопровождению в Италии оговаривается с клиентом в индивидуальном порядке исходя из конкретного случая и уровня сложности.
