АН “Треви Элит” оказывает полное юридическое сопровождение сделки купли – продажи на всех этапах (также в случае, если клиент сам выбрал объект) включая:
- открытие налогового кода;
- предоставление переводчика и свидетелей на Договоре купли – продажи;
- русскоязычную поддержку.
Процесс приобретения недвижимости можно разделить на три этапа:
Предложение о покупке
При принятии решения о покупке, менеджером составляется Безотзывное предложение на покупку объекта недвижимости, в котором указываются реквизиты Покупателя и Продавца, детальное описание объекта, сроки заключения окончательного Договора купли – продажи, предложенная цена, порядок и условия оплаты.
Безотзывное предложение должно быть подкреплено денежным задатком – обычно 5-10% от предложенной суммы, задаток находится у Агента недвижимости до принятия Продавцом предложения о покупке, в противном случае – возвращается Покупателю.
Безотзывным предложение считается для Покупателя – Продавцу дается срок (5 – 7 дней) на принятие решения о продаже объекта, если после этого срока не поступило ответа от Продавца или получен отказ, Безотзывное предложение теряет свою силу.
На время действия Предложения о покупке, объект снимается с продажи и Агент недвижимости не имеет право предлагать его другим заинтересованным покупателям.
При принятии Продавцом Безотзывного предложения на покупку, денежный задаток становится подтвердительным caparra confirmatoria – в соответствии со статьей 1385 Гражданского Кодекса – в случае неисполнения Покупателем своих обязательств, денежный задаток остается у Продавца, в случае неисполнения своих обязательств Продавцом, он обязан вернуть Покупателю подтвердительный задаток в двойном размере.
Для заключения Договора купли – продажи Покупателю необходимо иметь налоговый код Codice Fiscale, который можно получить в консульском отделе Италии в России или в Италии в местном налоговом офисе (наш менеджер поможет его оформить на месте).
Предварительный договор
Предварительный договор считается юридическим обязывающим и регламентируется статьей 2932 Гражданского кодекса Итальянской Республики.
Данный этап можно считать промежуточным, Предварительный договор заключать не обязательно, но на практике он применяется довольно часто, особенно когда Покупатель прибегает к кредитованию или заключение окончательного Договора купли – продажи растягивается во времени до нескольких месяцев с момента принятия Безотзывного предложения о покупке. Предварительный договор составляется в форме частного договора, имеющего всю силу закона, но может быть оформлен и у нотариуса.
В Предварительном договоре должны быть указаны:
- подробная кадастровая информация об объекте,
- информация о правоустанавливающих документах,
- информация о наличии обременений, ипотечных кредитов, если таковые имеются (Продавец обязан снять их до окончательного Договора купли – продажи),
- информация о полученных разрешениях на строительство, строительных амнистиях если есть, сроки сдачи объекта и его этапы в случае с новостройками.
Обычно при подписании Предварительного договора вносится 25 – 30% от стоимости объекта недвижимости, которые также становятся подтвердительным задатком – в соответствии со статьей 1385 Гражданского Кодекса. Предварительный договор подлежит регистрации в Налоговой Инспекции, при этом платится налог 0,5% от суммы подтвердительного задатка и государственные пошлины.
По согласованию обеих сторон, можно обойтись и без подписания Предварительного Договора, а сразу же после принятия Предложения о покупке перейти к подписания окончательного Договора купли – продажи, если объект готов и не имеет обременений и если Покупатель располагает всей суммой сразу же.
Договор купли-продажи
Завершающий этап Договор купли-продажи объекта недвижимости, подписанный в присутствии нотариуса и подлежащий государственной регистрации в соответствующих органах нотариусом, при котором происходит передача права собственности.
Договор купли-продажи должен быть составлен нотариусом, действующим от имени государства в интересах Покупателя и Продавца.
- В случае, если Покупатель не владеет итальянским языком, он не имеет права лично подписывать Договор купли-продажи. В этом случае прибегают к услугам переводчика и свидетелей, владеющий итальянским и русским языками и Договор составляется на двух языках;
- Или возможно назначить законного представителя для подписания Договора купли-продажи путем оформления нотариальной доверенности и в этом случае личное присутствие у нотариуса не обязательно.
Покупатель вступает в права собственности сразу же после подписания Договора купли-продажи. Оригинал договора хранится у нотариуса или в нотариальном архиве, а на руки выдается заверенная и зарегистрированная в государственных реестрах нотариальная копия.
