Due Diligence, дью-ди́лидженс (англ. due diligence «должная добросовестность») — процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке. Проводится обычно перед началом покупки бизнеса, осуществлением сделки по слиянию (присоединению), подписанием контракта или сотрудничеством с этой компанией (информация из Википедии).
После того, как потенциальный покупатель определился с выбором объекта инвестирования в Италии, составляется письмо о заинтересованности на имя владельца, переводится гарантийный задаток в согласованном размере для подтверждения серьезности намерений, а далее следует фаза комплексной оценки недвижимости дью-дилидженс (Due Diligence), на основе которой принимается решение о покупке.
Зачем нужна оценка недвижимости дью-дилидженс?
Покупка бизнеса в Италии требует тщательного анализа. А главной целью экспертизы дью-дилидженс как раз является получение объективного представления об объекте.
В первую очередь процедура дью-дилидженс направлена на объективную и тщательную проверку законности планируемой сделки и ее коммерческой привлекательности. Здесь важную роль играет достоверность и полнота информации об объекте, чтобы детально оценить все преимущества и недостатки инвестиционного проекта. Решение об инвестировании принимается на основании заключения экспертизы дью-дилидженс, подготовленной сертифицированными специалистами, – юристами, аудиторами, инженерами.
Коммерческое помещение (супермаркет) с арендатором в Риме, районе Тибуртина
Коммерческое помещение в Риме, районе Монтеверде Веккьо
Этапы проведения экспертизы
Проведение анализа реального состояния объекта недвижимости, в который вы планируете сделать инвестиции состоит из двух этапов:
- Оценка инвестиционных рисков
- Независимая оценка по юридическому и фактическому состоянию недвижимости
Аудиторская проверка
Аудиторская проверка включает в себя проверку балансов, финансовой отчетности, организационно-правовых форм, наличие лицензий и разрешений на ведение деятельности, наличие задолженностей перед налоговыми органами и тд.
Юридическая проверка
Юридическая проверка включает в себя проверку юридической чистоты объекта инвестирования, прав собственности, возможных претензий со стороны третьих лиц, наличие обременений.
Оценка инвестиционной привлекательности
Коммерческая недвижимость в Европе, в частности в Италии безусловно требует предварительной оценки инвестиционной привлекательности, расчета срока окупаемости и уровня доходности от вложений.
Техническая экспертиза
Техническая экспертиза – оценка соответствия объекта недвижимости имеющимся документам, кадастровым планам, строительным лицензиям и разрешениям. Проведение технического обследования объекта инвестирования с целью получения информации о состоянии коммуникаций (систем электро- и водоснабжения, канализации, газовых соединений, противопожарного оборудования и т.д.). Также проводится техническое обследование фундамента, стен, перекрытий, крыши с целью получения информации о настоящем состоянии объекта или необходимости проведения ремонта/реконструкции. На основании экспертизы возможно сделать выводы о приблизительной стоимости работ по приведению объекта в надлежащее состояние.
Как происходит экспертиза недвижимости дью-дилидженс?
Когда потенциальный покупатель выбрал объект инвестирования, отвечающий его требованиям, провел осмотр объекта и ознакомился с первичной документацией, готовится письмо о заинтересованности в приобретении объекта (Letter of interest) на имя владельца объекта с указанием сроков проведения экспертизы дью-дилидженс (обычно проверка длится 1-3 месяца). Далее на счет нотариуса, который будет проводить сделку, переводится гарантийный депозит, подтверждающий серьезность намерений покупателя. С этого момента владелец объекта или его юристы предоставляют назначенным специалистам покупателя доступ к конфиденциальной информации по объекту, и начинается комплексная проверка.
Экспертиза дью-дилидженс полностью оплачивается заинтересованной стороной, то есть покупателем.
При положительном заключении экспертизы дью-дилидженс, гарантийный депозит становится подтвердительным задатком и заключается предварительный или окончательный договор купли-продажи.
В случае выявления нарушений, обременений при проведении экспертизы, покупатель может отказаться от покупки объекта или сделать владельцу встречное предложение на меньшую цену, чем была изначально заявлена.
В случае, если покупатель намерен сделать инвестиции в Италии и воспользоваться ипотечным кредитованием, банк назначает своих специалистов для проведения технической экспертизы дью-дилидженс.
АН «Треви Элит» в Риме поможет купить коммерческую недвижимость или отель в Риме, Милане, Венеции, Флоренции, на побережье Италии и других инвестиционно-привлекательных локациях, в том числе проведет комплексную техническую экспертизу дью-дилидженс с целью минимизации рисков и определения реальной стоимости объектов инвестирования с привлечением надежных специалистов – аудиторов, юристов, инженеров и т.д.
