Пандемия оказалась тяжелым ударом для всего сектора гостеприимства. Объем инвестиций снизился до самых низких показателей за последние 5 лет. Однако, по прогнозам британской аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young (EY), международного эксперта по коммерческой недвижимости, вложения в гостиничный сектор Италии в 2021 году увеличатся до 1,5 млрд евро.
Какие отели привлекают инвесторов?
Аристократические дворцы с видами на Большой Канал в Венеции или исторические здания в центре крупных городов, а также поместья, переделанные в курортные отели, — все это гостиничные структуры «Made in Italy» в наиболее запрашиваемых локациях от Тосканы до Сицилии. Они продолжают привлекать иностранных инвесторов несмотря на то, что до восстановления туризма и авиасообщения между странами все еще далеко из-за второй волны пандемии. Именно по этой причине EY в своем отчете делает прогнозы по инвестициям на 2021 на 1 миллиард больше, чем в предыдущем 2020 году.
Крупнейшие сделки на гостиничном рынке Италии
Многие операции по купле-продаже, совершенные в 2020 году, начались намного ранее, как, например, крупнейшая сделка по выкупу сети отелей группы Dedica Anthology международной группой Covivio (330 млн с итальянской стороны).
Несколько дней назад завершилась крупнейшая операция на рынке недвижимости — братья Давид и Симон Реубен выкупили отель Luna Baglioni в Венеции у семьи Полито. Эта непростая операция купли-продажи направлена на расширение гостиничного брэнда Baglioni в мире.
А самой крупной операцией по купле-продаже единичного ассета стала покупка отеля Bauer Palazzo в Венеции австрийским фондом Signa.
Венеция как лидер отельного сектора Италии
Венеция продолжает опережать другие итальянские города по объему инвестиций, она привлекла 413 млн евро (39% от общего объема инвестиций), далее следует Рим 26%, Флоренция 11 % и Милан 7%.
Венеция остается самым дорогим городом Италии по уровню цен за отельный номер — 540 000 евро, затем следует Рим — 248 000 евро, Флоренция — 200 000 евро и Милан — 190 000 евро.
Ситуация в сфере гостеприимства сегодня
Объем инвестиций в отельный рынок Италии в 2020 году снизился до 1 млрд евро, насчитывая 31 операцию по купле-продаже, что на 68% ниже, чем в рекордном по инвестициям 2019 году. Тем не менее сегодня в Италии наблюдается невиданный интерес со стороны инвесторов на выгодные предложения, которые не так просто найти.
Цены на гостиничную недвижимость
Цены на отели (гостиницы) Италии сильно не опустились, но с продолжением пандемии, понижение цен все-таки неизбежно. В этом случае отели будут проданы по реальной стоимости, а не по завышенной, как было до 2019 года. Это означает, что в сегменте luxury цены понизятся не более чем на 5-10%, в других же сегментах — на 25-30%.
Итальянские отели в кризисе
Первыми, на ком отразился кризис, стали управляющие компании, которые не смогли вовремя понизить арендную плату. Говорят, что многие из них планируют уйти с рынка.
Другие сложности заключаются в труднодоступном финансировании — международные банки приостановили отчисление средств, а итальянские — значительно увеличили градус риска всего отельного сектора.
Типы операций с отельной недвижимостью
Италия рассматривается зарубежными инвесторами, как рынок инвестиций в гостиничный сегмент типа core (приносящих доход). Однако в последнее время подход поменялся. Если в 2017 году более чем 70% транзакций в отельный бизнес было сконцентрировано на операциях типа value add (покупка, реконструкция и продажа), то за последние три года этот тип операций заметно снизился на 48% от всех инвестиций в пользу операций типа core (приносящих доход).
Пока все же рано делать прогнозы, но в ближайшем времени банки уже предвидят появление на аукционе гостиничных структур, не справившихся с обрушившимся кризисом.
Также участились операции типа sale & leaseback для тех, кто хочет сделать выгодные инвестиции, но за неимением доступа к кредитованию, прибегает к продаже одного или двух ассетов для обналичивания средств.
В то же время крупная квота операций типа value add, совершенных несколько лет назад, означает, что на рынке появляются новые гостиничные структуры, отреставрированные и переквалифицированные.
Таким образом на гостиничном рынке Италии представлены предложения как по готовым структурам с управляющими компаниями, так и по устаревшим отелям, нуждающимся в ремонте и модернизации. По прогнозам экспертов, нормализация рынка гостеприимства Италии ожидается только в 2023 году, а тем временем инвесторы и управляющие компании со всего мира отслеживают выгодные предложения отелей в крупных городах и на курортах Италии.
