Для потенциальных инвесторов историческая недвижимость может стать настоящим поворотным моментом, как с точки зрения экономической отдачи, так и с точки зрения признанных преимуществ. Вот почему исторические дома все чаще покупают те, кто хочет быть владельцем престижного особняка и сделать выгодное вложение. Одна из причин, по которой многие ищут объекты культурного наследия, — льготное налогообложение, действующее на территории Италии.
Что необходимо знать об исторических объектах
Перед приобретением объектов исторической недвижимости необходимо ознакомиться с положениями кодекса культурного наследия.
Кодекс культурного наследия Италии
Все больше и больше людей ищут старинные виллы Италии для покупки, и это происходит по разным причинам. Возможно, многие не знают, что такие объекты недвижимости, даже если они объявлены представляющими исторический интерес, по-прежнему являются собственностью частных лиц. Примерами служат Академия Виллы Адриана в Риме, принадлежащая семье Булгарини, или римский Театр Марчелло. Это лишь некоторые из многочисленных объектов исторической недвижимости в Италии. Многие из них были заселены дворянами, которые с концом монархии потеряли свои титулы, но сохранили свою недвижимость. Эти активы, будучи частными, могут покупаться, продаваться, сдаваться в аренду, использоваться для получения прибыли, например, в качестве гостиничных структур. Однако это не всегда разрешено в силу определенных ограничений. Существует ряд правил, которые необходимо соблюдать для защиты своего актива. Часто собственник обязан выполнять предписанные работы под страхом риска конфискации имущества. Чтобы понять пределы, ограничения, обязательства, необходимо обратиться к Кодексу культурного наследия (законодательный декрет 42 от 2004 г.), который содержит предписания, обязательные для выполнения собственниками.
Какие объекты представляют историко-культурный интерес
Важно понять, какая недвижимость относятся к активам, представляющим исторический и культурный интерес. Не все объекты, датированные временем, относятся к культурному наследию, а только те, для которых установлено обременение. Это установлено в соответствии с процедурами законодательного декрета 490 от 1999 г. по рекомендации компетентных органов управления культурным наследием.
Определение исторического памятника относится к конкретному историческому, архитектурному, археологическому, художественному, этно-антропологическому, архивному и библиографическому интересу или, когда они представляют собой свидетельскую ценность, например места, которые по своим характеристикам представляют итальянскую культуру или историю, например, дом известного писателя со своей частной мастерской.
На самом деле нет реального тематического исследования, на которое можно было бы ссылаться, поэтому время от времени именно региональные офисы культурного наследия отвечают за оценку конкретного случая и установление того, относится ли дом в эту категорию. Однако следует подчеркнуть, что для того, чтобы собственность попала под закон по историческим владениям, должно быть издано специальное положение, устанавливающее ограничение. Кроме того, следует помнить, что ограничение также может существовать только для одной части характеристик, имеющей определенное историческое и культурное значение.
Налоговые льготы для владельцев исторической собственности
Историческая недвижимость пользуется особым спросом, потому что правительство, принимая во внимание значительные расходы на содержание, предусмотрело налоговые льготы для этой категории.
В случае передачи недвижимости, например продажи, налоговые льготы предоставляются для реестровых налогов, установленных в размере 9% с 1 января 2014 года (ранее он составлял 3%), ипотечных и кадастровых налогов, установленных в размере 50%.
Данные льготы признаются до тех пор, пока новый владелец обязуется нести расходы по содержанию собственности. Ситуация еще более благоприятна для наследования, ведь налоги на наследство и дарение отменены, если собственность передается в пользу супруга, детей, родственников по прямой линии и других родственников до четвертой степени. Кроме того, предоставляются налоговые льготы по арендной плате. Согласно Постановлению № 16 от 2012 года об арендной плате, для расчета IRPEF должна применяться скидка в размере 35%.
Однако на этом преимущества не заканчиваются, поскольку концессии также предоставляются на выполнение работ по техническому обслуживанию, фактически можно вычесть 19% понесенных расходов, более того, в некоторых случаях государство может также финансировать часть работ, необходимых для поддержания недвижимости в оптимальных условиях.
Однако следует помнить, что многие вмешательства в здания, представляющие исторический и культурный интерес, требуют разрешения от Министерства культурного наследия Италии. Согласно статье 20 Кодекса культурного наследия, вмешательство, которое отрицательно сказывается на стоимости объекта, не может быть осуществлено, если оно способно нанести ущерб сохранению памятника. Очевидно, что это положение абсолютно необходимо для всех тех вмешательств, которые могут инвазивно изменить саму собственность, таких как снос стен, или в случае, если будет принято решение изменить планировку.
Экспроприация исторической недвижимости
Купить историческую недвижимость в Италии можно с большой выгодой, но следует помнить, что она может быть экспроприирована по причинам, установленным законом, и в частности, для общественной пользы.
Экспроприация, как это определено в статьях 96 и 97 Кодекса культурного наследия, осуществляется Министерством культурного наследия, которое может разрешить местным государственным органам принудительно отчуждать имущество частных собственников.
Существуют два случая экспроприации, когда необходимо восстановить здание, обеспечить освещение или перспективу, увеличить пользу от собственности в общественных интересах, тем самым сделав ее доступной для большего числа людей. Кроме того, историческая собственность может быть подвергнута экспроприации, потому что это необходимо для проведения археологических исследований или для поиска артефактов. Очевидно, что экспроприация происходит с компенсацией, в случае если здания заселены, это имеет определенное экономическое значение. Тем, кто живет в здании, представляющем исторический интерес, следует напомнить, что в случае обнаружения артефактов необходимо сообщить об этом в течение 24 часов компетентным органам и, в частности, мэру, начальнику отдела культурного наследия или общественной безопасности, письменным уведомлением. За подобные находки предусмотрены премии.
Почему инвестировать в историческую недвижимость?
Несмотря на все эти ограничения, все больше и больше людей решают купить исторические виллы в Италии, отчасти из-за определенного очарования подобных домов, а отчасти потому, что это дает возможность получить важную экономическую прибыль, используя данную недвижимость в качестве отеля, B&B или другой структуры для проведения мероприятий. В данном случае необходимо сообщить органу по защите памятников о желании изменить назначение использования собственности. Эксперт должен будет оценить, совместим ли данный объект недвижимости с новым видом пользования.
Оценка исторической недвижимости
При продаже или покупке исторической недвижимости важно обратиться в сертифицированное агентство для проведения профессиональной оценки собственности. При сдаче в аренду также необходимо сообщить о подписании договора в орган по защите памятников в течение 30 дней. В противном случае, владелец может быть подвергнут задержанию сроком на один год и штрафу от 77 469 евро до 1 549,50 евро. Должны быть указаны вид договора и его назначение.
Сделки с исторической недвижимостью
Любая сделка купли-продажи недвижимости в Италии, находящейся под защитой государства, как объект культурного наследия, или гипотетически представляющей историческую или культурную ценность, осуществляется через нотариальный контракт (акт), о так называемом выверенном условии, в котором нотариус прописывает, что сделка будет осуществлена только после того, как орган по защите памятников, не проявит интерес к недвижимости, объекту данного нотариального контракта. В соответствии с действующим законодательством, нотариус в момент подписания вышеуказанного контракта отправляет уведомление о предстоящей купле-продаже органу по защите памятников, который, в течение 60 дней с момента получения уведомления обязан обозначить стоимость экспроприации в том случае, если объект представляет культурный интерес. На практике это происходит в редчайших случаях. Если, орган по защите памятников в течение обозначенных 60 дней не отвечает, что означает молчаливое согласие на проведение сделки купли-продажи объекта исторического наследия. По прошествии этого срока и при отсутствии ответа от органа по защите памятников, возможно заключение окончательной сделки купли-продажи объекта культурного наследия.
Кроме льгот по приобретению, наследованию и реставрации таких объектов, немаловажным преимуществом является пониженный налог на недвижимость, который составляет 50% от стандартной ставки, что в целом дает возможность серьезной экономии накладных расходов для содержания ценной исторической недвижимости.
