Важные моменты при покупке отеля в Италии и показатели эффективности (KPI)

Статьи об Италии и недвижимости в Италии: полезные материалы для покупателей и владельцев итальянской недвижимости

Если Вы рассматриваете возможность инвестировать в гостиничную недвижимость Италии, а сейчас для этого очень благоприятный период, об этом мы писали в статье Гостиничный рынок Италии: Тренды и Инвестиционные Возможности в 2023 году, прежде всего  нужна  команда профессионалов, включая агентство недвижимости, брокера, аудитора, нотариуса, техника и др., специализирующихся на отельной недвижимости.

На что обратить внимание при выборе отеля в Италии для приобретения?

Но давайте рассмотрим, на какие моменты и этапы стоит обратить особое внимание, а также разберемся с основными показателями эффективности отелей (KPI).

Три главных параметра при выборе отеля

Основные параметры, влияющие на эффективность отеля и ваших инвестиций – это:

  1. Локация
  2. Локация
  3. Локация

 

Процедура Due Diligence

Приобретение гостиницы – это крупная сделка, поэтому для защиты интересов покупателя, необходимо провести Due Diligence гостиницы, чтобы дать комплексную (правовую и не только) оценку гостиничному активу. Due Diligence позволяет избежать рисков и обезопасить инвестиции в гостиничную недвижимость/бизнес. Процедура Due Diligence включает в себя юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы, а также оценку рисков по заключению конкретной сделки:

  • Financial & Tax Due Diligence — проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчетности
  • Legal Due Diligence — проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений и т.д.
  • Technical Due Diligence — проверка технического состояния объекта недвижимости и оборудования
  • Chance & Risk — оценка перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов

Договор купли – продажи

Возможны два типа сделки купли-продажи отеля:

Asset deal  –  договор купли продажи непосредственно объекта

Share deal – договор купли – продажи  акций компании, владеющей обьектом: в этом случае значительно экономятся расходы на оплату налогов на покупку, которые могут доходить до 10% от стоимости объекта. Но очень внимательно надо подходить к оценке рисков при экспертизе (due diligence), так как все долговые обязательства  и претензии, в том числе и по персоналу, который работал при бывшем собственнике, переходят на нового владельца.

Ключевые показатели эффективности (KPI) отеля

Если вы не имеете прямого отношения к рынку гостеприимства, и не собираетесь сами управлять отелем, в любом случае важно иметь представление о том,  как работает гостиничный бизнес, разбираться в основных показателях эффективности (KPI). На них мы и сосредоточимся в данной статье.

  • Room Revenue – доход от реализации номерного фонда (суммарная выручка от продажи номеров за определенный период времени за минусом комиссии сервисам бронирования отелей).

ADR (average daily rate) – средняя стоимость номера в сутки

  • Occupancy (OCC) – реальная загрузка отеля.

В среднем считается, что загрузка отеля около 60% – это минимальный уровень, приемлемый для гостиничного бизнеса. Загрузка в основных городах Италии в 2022 году была следующей:

  • RevPar (revenue per avaiable room) – средняя выручка за один номер.  Это важный показатель прибыльности отеля.

Рассмотрим на примере:

В отеле 100 номеров, на 1 января продано 80 номеров,  выручка (Room Revenue) составила 4 000 евро

RevPar = 4000 : 100 = 40  евро

В 2022 году RevPar в Риме вырос на 358% относительно 2021 года.

  • Double Occupancy – среднее количество  гостей в одном номере. Важный показатель для планирования дополнительных услуг, предоставляемых отелем (ресторан, спа и т.д.) и связанных с ними операционных расходов.
  • RevPac – (revenue per available customer)  – выручка, получаемая с каждого гостя за день/неделю/месяц/год. Включает доход от продажи и номерного фонда, и других услуг отеля.
  • GOP (Gross Operating Profit)   –  общая выручка  минус общие расходы  (до налогообложения).
  • EBITDA (earnings before interest taxes depreciation and amortization)  – прибыль до вычета налогов, процентов по кредитам и амортизации.

 

Расчет окупаемости инвестиций ROI

В заключение рассмотрим, как оценить инвестиционную привлекательность отеля и рассчитать возврат ваших инвестиций (ROI – return of investments).

Для того, чтобы рассчитать ROI, необходимо сложить расходы по приобретению отеля:

стоимость отеля/здания + затраты на экспертизу (due diligence) + налоги + комиссия агентству + услуги нотариуса, адвокатов/ + CAPEX (Capital Expenditures) – капитальные затраты на улучшение объекта (если необходимо). Например: перевести здание в категорию отеля, произвести капитальную реконструкцию, обновить номерной  фонд и т.д.)

и разделить полученную сумму на:

– сумму  EBITDA (если сами управляете отелем)

– сумму арендной платы за год (если сдаете отель в аренду управляющей компании)

Если полученная цифра +/- 12 лет, – это прекрасная инвестиция!

Надеемся, что вы получили общее представление о деятельности отеля и основных моментах покупки. Если остались вопросы или нужна помощь в подборе отеля и оформлении сделки,  – обращайтесь, мы с радостью поможем на каждом этапе процесса и подберем для вас лучшие предложения на рынке!

5* Вилла-отель на побережье Сардинии

Роскошная старинная вилла-отель 5* расположена на мысе, на северо-западном побережье Сардинии. В отеле 24 номера и 7 сьютов, многие из которых имеют прекрасный вид на

Резорт 4* на острове Сардиния

В продаже резорт 4*, расположенный в красивейшей части острова Сардиния, в 200 м. от моря и в 20 км. от знаменитого побережья Коста Смеральда. Резорт,

Популярные вопросы

Compare listings

сравнить

Наша команда состоит из профессионалов, владеющих русским, итальянским и английским языками

Подберем недвижимость в Италии Вашим требованиям
Выберите тип необходимой недвижимости

Итальянское агентство недвижимости в Риме

Благодарим Вас за визит на сайт

Спасибо за обращение в "Треви Элит"

Проверьте свою почту, на нее должно прийти письмо от нашей компании