Важные моменты при покупке отеля в Италии и показатели эффективности (KPI)

Новости рынка недвижимости Италии

Если Вы рассматриваете возможность инвестировать в гостиничную недвижимость Италии, а сейчас для этого очень благоприятный период, об этом мы писали в статье Гостиничный рынок Италии: Тренды и Инвестиционные Возможности в 2023 году, прежде всего  нужна  команда профессионалов, включая агентство недвижимости, брокера, аудитора, нотариуса, техника и др., специализирующихся на отельной недвижимости.

На что обратить внимание при выборе отеля в Италии для приобретения?

Но давайте рассмотрим, на какие моменты и этапы стоит обратить особое внимание, а также разберемся с основными показателями эффективности отелей (KPI).

Три главных параметра при выборе отеля

Основные параметры, влияющие на эффективность отеля и ваших инвестиций – это:

  1. Локация
  2. Локация
  3. Локация

 

Процедура Due Diligence

Приобретение гостиницы — это крупная сделка, поэтому для защиты интересов покупателя, необходимо провести Due Diligence гостиницы, чтобы дать комплексную (правовую и не только) оценку гостиничному активу. Due Diligence позволяет избежать рисков и обезопасить инвестиции в гостиничную недвижимость/бизнес. Процедура Due Diligence включает в себя юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы, а также оценку рисков по заключению конкретной сделки:

  • Financial & Tax Due Diligence — проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчетности
  • Legal Due Diligence — проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений и т.д.
  • Technical Due Diligence — проверка технического состояния объекта недвижимости и оборудования
  • Chance & Risk — оценка перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов
инфо:  Недвижимость от 350 000 € до 500 000 € в Италии

Договор купли — продажи

Возможны два типа сделки купли-продажи отеля:

Asset deal  —  договор купли продажи непосредственно объекта

Share deal – договор купли — продажи  акций компании, владеющей обьектом: в этом случае значительно экономятся расходы на оплату налогов на покупку, которые могут доходить до 10% от стоимости объекта. Но очень внимательно надо подходить к оценке рисков при экспертизе (due diligence), так как все долговые обязательства  и претензии, в том числе и по персоналу, который работал при бывшем собственнике, переходят на нового владельца.

Ключевые показатели эффективности (KPI) отеля

Если вы не имеете прямого отношения к рынку гостеприимства, и не собираетесь сами управлять отелем, в любом случае важно иметь представление о том,  как работает гостиничный бизнес, разбираться в основных показателях эффективности (KPI). На них мы и сосредоточимся в данной статье.

  • Room Revenue — доход от реализации номерного фонда (суммарная выручка от продажи номеров за определенный период времени за минусом комиссии сервисам бронирования отелей).
инфо:  Недвижимость Сардинии

ADR (average daily rate) — средняя стоимость номера в сутки

  • Occupancy (OCC) – реальная загрузка отеля.

В среднем считается, что загрузка отеля около 60% – это минимальный уровень, приемлемый для гостиничного бизнеса. Загрузка в основных городах Италии в 2022 году была следующей:

  • RevPar (revenue per avaiable room) – средняя выручка за один номер.  Это важный показатель прибыльности отеля.

Рассмотрим на примере:

В отеле 100 номеров, на 1 января продано 80 номеров,  выручка (Room Revenue) составила 4 000 евро

RevPar = 4000 : 100 = 40  евро

В 2022 году RevPar в Риме вырос на 358% относительно 2021 года.

  • Double Occupancy – среднее количество  гостей в одном номере. Важный показатель для планирования дополнительных услуг, предоставляемых отелем (ресторан, спа и т.д.) и связанных с ними операционных расходов.
  • RevPac – (revenue per available customer)  — выручка, получаемая с каждого гостя за день/неделю/месяц/год. Включает доход от продажи и номерного фонда, и других услуг отеля.
  • GOP (Gross Operating Profit)   —  общая выручка  минус общие расходы  (до налогообложения).
  • EBITDA (earnings before interest taxes depreciation and amortization)  — прибыль до вычета налогов, процентов по кредитам и амортизации.
инфо:  Инвестиции в отельную недвижимость Рима в 2023 году

 

Расчет окупаемости инвестиций ROI

В заключение рассмотрим, как оценить инвестиционную привлекательность отеля и рассчитать возврат ваших инвестиций (ROI – return of investments).

Для того, чтобы рассчитать ROI, необходимо сложить расходы по приобретению отеля:

стоимость отеля/здания + затраты на экспертизу (due diligence) + налоги + комиссия агентству + услуги нотариуса, адвокатов/ + CAPEX (Capital Expenditures) – капитальные затраты на улучшение объекта (если необходимо). Например: перевести здание в категорию отеля, произвести капитальную реконструкцию, обновить номерной  фонд и т.д.)

и разделить полученную сумму на:

— сумму  EBITDA (если сами управляете отелем)

— сумму арендной платы за год (если сдаете отель в аренду управляющей компании)

Если полученная цифра +/- 12 лет, — это прекрасная инвестиция!

Надеемся, что вы получили общее представление о деятельности отеля и основных моментах покупки. Если остались вопросы или нужна помощь в подборе отеля и оформлении сделки,  — обращайтесь, мы с радостью поможем на каждом этапе процесса и подберем для вас лучшие предложения на рынке!

В продаже отель 4* в городе Баден – одном из самых востребованных оздоровительных и туристических курортов в Австрии, всего в 26 км. от Вены. Отель,

В продаже квартира в центре Рима для сдачи в аренду туристам, где только что окончен капитальный ремонт. Здание расположено на площади Пьяццале Фламинио, в нескольких

В продаже торговый комплекс в городе Монкальери, регионе Пьемонт, на севере Италии, расположенном примерно в 8 км. от Турина. Отдельно стоящий торговый комплекс представляет собой

Продается квартира в Римини у моря с террасой – идеальное предложение для жизни и инвестиций! Предлагаем вашему вниманию уютную квартиру в Римини у моря с террасой,

В продаже коммерческое помещение — супермаркет в Риме, в районе Монте Сакро. Коммерческое помещение категории D8, общей площадью 1 870 кв.м., расположено в месте с

Часто задаваемые вопросы по ВНЖ в Италии

Как Вы можете убедиться, приобретение недвижимости в Италии тесно связано с вопросами ВНЖ и требует профессионального подхода. Мы надеемся, что данная информация будет Вам полезна

Как купить дом в Италии без риска?

Как купить дом в Италии быстро, выгодно и без риска? Вот что волнует в первую очередь потенциальных покупателей недвижимости в Италии. Рассмотрим аспекты урбанистики и

Сколько стоит купить дом в Тоскане?

Для того, чтобы купить отдельный дом в Тоскане в хорошем состоянии, потребуется бюджет от 350 000 евро. Тоскана является одним из самых дорогих регионов Италии.

Можно ли продать апартаменты на юге Италии, если один из собственников против? Его доля около 20%. Все собственники – граждане Рф

Здравствуйте! По законодательству Италии, если один из собственников независимо от его доли против, то продать эту недвижимость вы не можете. инфо:  Недвижимость от 350 000

Как купить недвижимость в Италии гражданину РФ?

Покупка недвижимости в Италии состоит из нескольких этапов: • Подбор объектов недвижимости менеджером агентства на основании подписанного документа — Поручения о поиске объекта недвижимости; •

Compare listings

сравнить
Подберем недвижимость в Италии Вашим требованиям
Выберите тип необходимой недвижимости
  • Последние новости и тренды рынка недвижимости Италии
  • ВНЖ и оплата
  • Новые предложения по жилой и
    коммерческой недвижимости
  • и многое другое

Итальянское агентство недвижимости в Риме

Благодарим Вас за визит на сайт

Наша команда состоит из профессионалов, владеющих русским, итальянским и английским языками