Если Вы рассматриваете возможность инвестировать в гостиничную недвижимость Италии, а сейчас для этого очень благоприятный период, об этом мы писали в статье Гостиничный рынок Италии: Тренды и Инвестиционные Возможности в 2023 году, прежде всего нужна команда профессионалов, включая агентство недвижимости, брокера, аудитора, нотариуса, техника и др., специализирующихся на отельной недвижимости.
На что обратить внимание при выборе отеля в Италии для приобретения?
Но давайте рассмотрим, на какие моменты и этапы стоит обратить особое внимание, а также разберемся с основными показателями эффективности отелей (KPI).
Три главных параметра при выборе отеля
Основные параметры, влияющие на эффективность отеля и ваших инвестиций – это:
- Локация
- Локация
- Локация
Процедура Due Diligence
Приобретение гостиницы – это крупная сделка, поэтому для защиты интересов покупателя, необходимо провести Due Diligence гостиницы, чтобы дать комплексную (правовую и не только) оценку гостиничному активу. Due Diligence позволяет избежать рисков и обезопасить инвестиции в гостиничную недвижимость/бизнес. Процедура Due Diligence включает в себя юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы, а также оценку рисков по заключению конкретной сделки:
- Financial & Tax Due Diligence — проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчетности
- Legal Due Diligence — проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений и т.д.
- Technical Due Diligence — проверка технического состояния объекта недвижимости и оборудования
- Chance & Risk — оценка перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов
Договор купли – продажи
Возможны два типа сделки купли-продажи отеля:
Asset deal – договор купли продажи непосредственно объекта
Share deal – договор купли – продажи акций компании, владеющей обьектом: в этом случае значительно экономятся расходы на оплату налогов на покупку, которые могут доходить до 10% от стоимости объекта. Но очень внимательно надо подходить к оценке рисков при экспертизе (due diligence), так как все долговые обязательства и претензии, в том числе и по персоналу, который работал при бывшем собственнике, переходят на нового владельца.
Ключевые показатели эффективности (KPI) отеля
Если вы не имеете прямого отношения к рынку гостеприимства, и не собираетесь сами управлять отелем, в любом случае важно иметь представление о том, как работает гостиничный бизнес, разбираться в основных показателях эффективности (KPI). На них мы и сосредоточимся в данной статье.
- Room Revenue – доход от реализации номерного фонда (суммарная выручка от продажи номеров за определенный период времени за минусом комиссии сервисам бронирования отелей).
ADR (average daily rate) – средняя стоимость номера в сутки
- Occupancy (OCC) – реальная загрузка отеля.
В среднем считается, что загрузка отеля около 60% – это минимальный уровень, приемлемый для гостиничного бизнеса. Загрузка в основных городах Италии в 2022 году была следующей:
- RevPar (revenue per avaiable room) – средняя выручка за один номер. Это важный показатель прибыльности отеля.
Рассмотрим на примере:
В отеле 100 номеров, на 1 января продано 80 номеров, выручка (Room Revenue) составила 4 000 евро
RevPar = 4000 : 100 = 40 евро
В 2022 году RevPar в Риме вырос на 358% относительно 2021 года.
- Double Occupancy – среднее количество гостей в одном номере. Важный показатель для планирования дополнительных услуг, предоставляемых отелем (ресторан, спа и т.д.) и связанных с ними операционных расходов.
- RevPac – (revenue per available customer) – выручка, получаемая с каждого гостя за день/неделю/месяц/год. Включает доход от продажи и номерного фонда, и других услуг отеля.
- GOP (Gross Operating Profit) – общая выручка минус общие расходы (до налогообложения).
- EBITDA (earnings before interest taxes depreciation and amortization) – прибыль до вычета налогов, процентов по кредитам и амортизации.
Расчет окупаемости инвестиций ROI
В заключение рассмотрим, как оценить инвестиционную привлекательность отеля и рассчитать возврат ваших инвестиций (ROI – return of investments).
Для того, чтобы рассчитать ROI, необходимо сложить расходы по приобретению отеля:
стоимость отеля/здания + затраты на экспертизу (due diligence) + налоги + комиссия агентству + услуги нотариуса, адвокатов/ + CAPEX (Capital Expenditures) – капитальные затраты на улучшение объекта (если необходимо). Например: перевести здание в категорию отеля, произвести капитальную реконструкцию, обновить номерной фонд и т.д.)
и разделить полученную сумму на:
– сумму EBITDA (если сами управляете отелем)
– сумму арендной платы за год (если сдаете отель в аренду управляющей компании)
Если полученная цифра +/- 12 лет, – это прекрасная инвестиция!
Надеемся, что вы получили общее представление о деятельности отеля и основных моментах покупки. Если остались вопросы или нужна помощь в подборе отеля и оформлении сделки, – обращайтесь, мы с радостью поможем на каждом этапе процесса и подберем для вас лучшие предложения на рынке!
