Покупка квартиры в Италии для сдачи в аренду – один из видов долгосрочных инвестиций и способ получить гарантированный доход, который при небольших первоначальных усилиях увеличит ваше благосостояние. Итак, вы решили инвестировать в недвижимость Италии с целью сдачи в аренду, на какие вопросы стоит ответить перед покупкой?
- Где и какую квартиру выбрать для сдачи? Город, район, метраж, состояние, другие особенности
- Кому выгодно сдать в аренду? Туристы, студенты, офисные сотрудники, пары или семьи
- Какие меня ждут налоги, затраты при покупке, содержании и управлении
- Какова цель инвестиций? Доход не менее 5% до вычета налогов
Как сделать квартиру в Италии источником дохода
При выборе квартиры для сдачи в Италии для получения наибольшего дохода необходимо определить тенденцию и следовать ей в течение определенного периода времени. Безусловно, долгосрочная аренда, такая как 4+4, представляет собой самый безопасный метод для собственника, который предпочитает сдавать свою недвижимость, прилагая наименьшие усилия, в то время как краткосрочная аренда — это бизнес, который, определенно, дает больше прибыли, но также и более высокие риски, поэтому идеально подходят для тех, у кого есть время и желание внимательно следить за этой деятельностью.
Как выбрать арендатора?
Это вопрос, с которого нужно начинать, потому что именно арендатор определяет тип приобретаемой недвижимости.
Например, если вы собираетесь купить квартиру для сдачи в аренду студентам, в ней должно быть максимальное количество спален, но, если вы ориентируетесь на семьи, будет лучше, если в доме будет просторная гостиная, а если вы стремитесь купить квартиру для сдачи в аренду туристам, более современные апартаменты являются наиболее привлекательными.
Краткосрочная аренда
Также называемая «туристическая аренда», в основном ориентирована на туристов или на тех, ищет квартиру на довольно короткие сроки. Аренда обычно распространяется на выходные и несколько недель в периоды пиковой нагрузки (рождественские праздники и летние каникулы).
С другой стороны, управлять такой недвижимостью не всегда легко, особенно если вы хотите все делать сами, и вам придется учитывать периоды, в течение которых помещения будут оставаться пустыми. Если квартира хорошо сдатся почти в течение всего года, рентабельность будет оптимальной.
AirBnb и другие порталы в этом случае станут отличным помощником, но еще удобнее было бы превратить вашу недвижимость в Италии в объект размещения: B&B, мини-отели или другие гостиничные структуры.
Преимущество Airbnb заключается в постоянной поддержке службы бронирования и клиентов, а также маркетинговой деятельности. С точки зрения стоимости плата может быть разделена между гостем и хозяином или быть на плечах исключительно последнего. Во втором случае стоимость обычно колеблется от 14% до 16%. Сервис Airbnb не освобождает вас от фиксированного налога на арендную плату (21%).
Отдав управление своей квартирой агентству, специализирующемуся на туристической аренде, ваши доходы в этом случае будут существенно ниже, вплоть на 60%.
Квартиры для сдачи в аренду студентам
Сдача квартиры по комнатам студентам — интересный метод получения дохода, поскольку прибыль от такой аренды высокая. В этом случае важно приобрести недвижимость с большим количеством спален, чтобы ее можно было сдавать в аренду разным арендаторам одновременно. Студенты университетов обычно являются надежными арендаторами, которые платят вовремя и стабильно, в том числе по той причине, что обычно их финансово поддерживают родители, у которых можно запросить дополнительные гарантии.
Молодые пары и семьи
Сдача в аренду молодым парам и семьям требует совсем иного подхода: район должен иметь хорошую транспортную доступность и инфраструктуру, помещения должны быть большими и светлыми. Это наименее энергозатратный вид аренды. Рабочие и семьи, найдя подходящую квартиру, сохраняют ее на долгие годы. Это гарантирует вам определенный стабильный ежемесячный доход и отсутствие проблем… при условии, что вы выбрали подходящего арендатора. При сдаче можно попросить предоставить дополнительные гарантии, например, такие, как трудовые договора.
Пары и семьи обычно предпочитают долгосрочные договоры аренды, формулу, которая гарантирует арендодателю определенную стабильность, но оказывается наименее выгодной с точки зрения прибыли. Учитывая продолжительность пребывания, такие арендаторы часто внимательно относятся к эстетике и состоянию квартиры.
Офисные сотрудники и служащие
В данном случае, как и со студентами, арендную плату можно разделить между несколькими арендаторами, особенно если речь идет о молодежи. Однако, как правило, работники, находящиеся вдали от родного дома, предпочитают удобные и просторные квартиры. Наиболее часто они заключают краткосрочный или среднесрочный договор аренды аренды, сроком от одного до 18 месяцев.
Какие квартиры выгоднее сдавать?
Выбирая недвижимость в Италии, чтобы затем получать доход, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
• Локация, локация и еще раз локация!: не очень красивая квартира в отличном районе лучше шикарной квартиры в плохом районе, без достопримечательностей, со скудным транспортным сообщением и инфраструктурой.
• Покупка квартиры с арендатором, то есть с уже заключенным договором аренды, стоят дешевле, и если арендаторы будут платить регулярно, это может оказаться большим преимуществом.
• Недвижимость в Риме и Милане, нуждающаяся в ремонте, может оказаться весьма выгодным вариантом, так как есть возможность увеличить ее стоимость до 30%, а, следовательно, и прибыльность аренды.
Где купить доходную квартиру в Италии?
Чтобы получить наибольшую экономическую отдачу, лучше делать ставку на крупные города, такие как Рим и Милан, в центре или в развивающемся районе, где вскоре откроются важные транспортные узлы или значимые объекты инфраструктуры.
Квартиры для сдачи в аренду в Риме и Милане
Два самых крупных города Италии Рим и Милан – идеальное место, чтобы подумать об инвестициях в недвижимость с целью получения дохода от аренды. Поскольку цены на недвижимость в Италии во второй половине 2023 ощутимо пошли вверх, особенно в Риме и Милане, именно в центре этих городов можно найти самые доходные квартиры. Несмотря на то, что Рим является одним из самых посещаемых туристами городом Европы, но Милан, по данным британской консалтинговой компании по недвижимости Nested, является первым городом в Италии, где инвестиции в недвижимость окупаются быстрее всего.
При фиксированной арендной плате, утверждает другое исследование, Милан в любом случае остается на вершине рейтинга крупных городов: если в Риме уходит около 20 лет, чтобы окупить вложения в покупку трехкомнатной квартиры благодаря аренде на таких сайтах, как Airbnb, то в северном мегаполисе — 16. Об этом свидетельствует недавний опрос, проведенный исследовательским бюро сайта итальянской недвижимости www.idealista.it.
Выбор местоположения недвижимости, которую вы собираетесь приобрести в качестве инвестиции, имеет основополагающее значение. Фактически, это первый фактор, который оценит покупатель для последующей сдачи в аренду. Лучше всего сдаются двухкомнатные квартиры в Риме и Милане, площадью от 51 до 70 м2.
Лучшие районы Рима и Милана для сдачи квартиры в аренду – исторический центр, полуцентральные районы, развивающиеся районы, или вблизи крупных университетов, деловых и выставочных центров.
Как выгодно купить квартиру для сдачи?
Еще одна вещь, на которую следует обратить особое внимание, — это покупка квартиры, подлежащей капитальному ремонту. Этот вариант не подходит тем, кто хочет сделать инвестиции в недвижимость Италии и быстро получить доход от сдачи квартиры в аренду.
Однако покупка квартиры, нуждающийся в ремонте, актуальна в том случае, если целью является долгосрочная аренда, поскольку семьи или пары, как правило, предпочитают платить больше, но жить в красивой обстановке.
Однако если вы намерены сдавать по среднесрочным договорам аренды студентам и сезонным работникам, то, возможно, оно того не стоит, поскольку такие арендаторы стремятся к другим характеристикам и меньше заинтересованы в эстетике отремонтированного объекта недвижимости.
Хотите быстро сдать свою квартиру в Италии в аренду и сразу получить доход? В этом случае ремонт рискует слишком сильно продлить монетизацию, в ходе работ могут возникнуть проблемы и осложнения, поэтому лучше оставить эту идею ее в покое.
Налоги при сдаче квартиры в аренду
Любой договор аренды, общая продолжительность которого превышает 30 дней в течение года, должен быть зарегистрирован арендатором или владельцем. Регистрация должна произойти в течение 30 дней с даты заключения договора или даты его вступления в силу, если последняя произошла ранее. Это правило включает в себя аренду любого типа недвижимости.
Помимо текущих и экстренных расходов на содержание квартиры в Италии, при сдаче в аренду собственник платит налоги, их существует три вида:
• При фиксированном налоге (cedolare secca) вы платите налог в размере 21% от полученных сумм, независимо от размера.
• При фиксированной ставке налога с согласованной комиссией вы платите налог в размере 10%, но это возможно только в некоторых муниципалитетах Италии, городах с высокой плотностью населения, а также для 3+2 или временных контрактов.
• При обычном режиме сумма, подлежащая выплате, варьируется в зависимости от вашего уровня IRPEF (НДФЛ) — всегда выше 21%, а при доходе выше 50 тысяч евро в год она достигает 43%.
Все о налогах Италии для физических и юридических лиц
Налоговые льготы при покупке недвижимости в Италии
В том случае, если вы еще не являетесь резидентом Италии, но планируете купить квартиру с целью сдачи в аренду, в течение 18 месяцев с момента вступления в право собственности вам необходимо получить вид на жительство Италии. В таком случае налог при покупке недвижимости будет состявлять не 9% от кадастровой стоимости, а всего 2%. Такая экономия позволит выгодно купить квартиру для сдачи.
При этом, если это ваш первый дом в Италии, вы в нем зарегистрированы и сами проживаете, то отвобождаетесь от ежегодного налога на недвижимость. Но как только вы начинаете сдавать его в аренду, уплата налога становится обязательной.
Сколько стоит квартира для сдачи в аренду в Риме и Милане?
Если вы желаете купить квартиру для краткосрочной аренды туристам, то безусловно нужно рассматривать исторический центр Рима или Милана. Для того, чтобы подобные инвестиции приносили хороший доход, мы рекомендуем подбирать предложения по недвижимости от 500 000 евро в Риме и от 600 000 евро и выше в Милане.
При более низком бюджете от 300 000 евро вы можете рассмотреть полуцентральные районы с хорошей инфраструктурой, удобным сообщением общественного транспорта или рядом с деловыми центрами. Подобные квартиры лучше подойдут для сдачи парам, семьям или офисным работникам. Районы вблизи университетов Рима и Милана также пользуются большим спросом у инвесторов, кто желает купить квартиру с целью сдачи в аренду недорого.
Риски при сдаче квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду может иметь свои риски, которые стоит учитывать. Существует риск, что арендаторы могут неоплатить арендную плату, отказаться съезжать или причинить ущерб вашей квартире.
В Италии очень важно обратить внимание на моменты гарантийного задатка (Caparra), обычно он составляет сумму за два месяца аренды, но в случае уникальной недвижимости, собственники могу просит задаток, равный шестимесячной арендной плате.
Для обеспечении гарантии оплаты, активно применяется система авансовых платежей (Pagamento canone anticipato), когда арендатор оплачивает за шесть месяцев вперед.
В договоре аренды детально прописывайте условия оплаты, и в каком случае наступает расторжения договора, например, в случае неуплаты хотя бы за один месяц. Обязательно запрашивайте дополнительные гарантии, такие как предъявление бессрочных трудовых договоров или поручительство от родителей по оплате арендной платы за своих детей — студентов.
В заключение, покупка квартиры для сдачи в аренду в Италии, особенно в Риме и Милане, может быть прекрасной инвестицией. Однако перед этим важно провести свои исследования, оценить финансовые возможности, ознакомиться с налоговыми обязательствами и выбрать целевую аудиторию для сдачи в аренду.
Мы надеемся, что эти советы помогут вам принять более информированное решение по приобретению недвижимости для сдачи в аренду в Италии. Если у вас есть еще вопросы или нужна дополнительная информация, оставьте вашу заявку, нажав на кнопку Консультация.
