Сделки с подаренными домами в Италии всегда вызывают много вопросов:
- Как подарить дом?
- Можно ли продать дарственную недвижимость?
- Какой налог платить при дарении?
- Какие риски существуют?
Постараемся разобраться, выгодна ли продажа подаренной недвижимости, и стоит ли вообще оформлять договор дарения.
Различия в российском и итальянском законодательстве
Законодательная база в этом вопросе имеет значительные различия между Россией и Италией.
Статья 769 ГК Италии – Договор дарения представляет собой двусторонний договор, оформленный в форме публичного акта, в присутствии свидетелей, по которому Даритель безвозмездно передает другой стороне (Одаряемому) недвижимое имущество в собственность или имущественное право на нее.
Интересный факт, что договор дарения может быть осуществлен даже в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка, при условии, что родитель находился при жизни в момент составления Договора дарения.
Налог на дарение недвижимости в Италии
Если в России налог на дарение недвижимости близким родственникам отсутствует, то в Италии его придется платить в любом случае, но в разных размерах в зависимости от степени родства.
Налог на дарение составляет 4% от стоимости недвижимости выше 1 млн. евро в случае дарения между близкими родственниками, если стоимость недвижимости меньше 1 млн. евро, то налог не платится.
Налог в размере 6% от стоимости недвижимости должен быть оплачен при дарении братьям, сестрам и другим родственникам до 4 степени родства, 8% при дарении дальним родственниками или чужим.
Кроме этого, необходимо оплатить ипотечный (2%) и кадастровый (1%) налоги.
При льготном режиме «первый дом» эти налоги значительно меньше, по 200 евро каждый.
Риски при купле-продаже дареной недвижимости
Основными рисками при купле-продаже недвижимости, полученной по дарственной, является:
- Право со стороны законных претендентов оспорить дарственную.
- Законные наследники, считающие себя ущемленными в своих правах, могут начать процедуру «уменьшения размера долей». В таком случае, человек, получивший недвижимость по дарственной, будет вынужден вернуть частично или полностью подаренную недвижимость ее законным наследникам по решению суда. Более того, это относится и к третьим лицам, то есть Покупателям подаренной недвижимости.
- Сложности с оформлением ипотеки для Покупателя, так как позиция банка-кредитора становится рискованной в случае, если подаренная недвижимость вернется к правопреемникам, и ипотека, наложенная банком-кредитором, будет аннулирована.
Это и является основными проблемами с подаренной недвижимостью.
А когда дарственное происхождение недвижимости перестает быть проблематичным?
В Италии этот срок давности составляет 20 лет, да и то, при отсутствии прописанных исков со стороны правопреемников. Также Покупатель имеет право аннулировать договор в соответствии со статьей 1460 ГК, если Продавцом был скрыт факт происхождения права на недвижимость на основании дарственной.
Покупка подаренной квартиры без риска
Таким образом, случаи, когда можно купить подаренную недвижимость без риска:
- Когда прошло 20 лет с момента заключения договора дарения, и отсутствуют прописанные иски со стороны легальных наследников.
- Когда прошло 10 лет с момента смерти Дарителя и открытия наследства, и не было открыто никаких претензий или процедур по сокращению долей.
- Даже если не прошло 10 лет с момента смерти Дарителя и открытия наследства, легальные наследники оформляют отказ от процедуры по сокращению долей наследования.
- Если Даритель может сам присутствовать при подписании договора купли-продажи.
- Эффективным способом защиты Покупателя от вышеперечисленных рисков является заключение страхового полиса на момент покупки подаренной недвижимости.
Чтобы правильно оценить степень рисков, связанных с покупкой подаренной недвижимости, цена на которую может быть снижена ввиду сложности, лучше обратиться к опытному риэлтору или юристу.
